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“新湖系”掘金蓉城土地幕后(绵世的问题) [转贴 2008-06-19 09:07:33]

“新湖系”掘金蓉城土地幕后

来源：中国经营报作者：张明 2007-11-19 22:06:00

　　2007年跌宕起伏的中国股市，总是不时制造着“奇迹”和“黑马”，以至于在10月中旬之前的9个交易日里，一只名叫绵世股份（000609）的股票股价突然暴涨超过100%，并没有让人感到过于惊奇。
　　但正打算参与12月底成都“东方新城”二期最后200余亩土地（业界估算出让价每亩在1300万元以上）竞拍的开发商们，如果得知他们即将投入的数以十亿计的金钱，将直接或间接地让这家名不见经传的公司及其幕后操盘手赚得眉开眼笑，也许会别有一番滋味在心头。
操盘者辗转更替
　　总规划面积达7000亩的“东方新城”，位于成都市东三环附近的成华区保和乡，曾是四川省对外重点招商引资项目之一。
　　2002年初，成都市征地事务中心、成华区国土资源局与开发商天府新城公司达成三方《合作开发协议》，约定在将该片区的“生地”转成“熟地”后，由成都市国土资源局分期公开拍卖，扣除土地出让金及开发成本、税费后所得利润，三方按比例分成。据说天府新城公司利润分成比例可能不少于20%。工商登记资料显示，该公司2001年1月成立，注册资本22000万元。
　　2003年底，拥有铁路运输业背景的北亚实业斥资1.09亿元取得天府新城公司100%股权，不到一个月后，北亚就提供了总额2亿元的贷款担保，用于“东方新城”土地整理的投入。
　　但在“东方新城”土地逐步整理出让之际，以短线腾挪资产闻名的北亚实业遭遇资金短缺困难，于2005年3月被迫以9549万元将“东方新城”控制权转让，后来辗转落到属于中石化系统的北京燕化高新手里。今年1月底，北京绵世投资集团股份有限公司利用股改之机借壳燕化高新上市，股票随即更名为“绵世股份”。
　　错综复杂的身世，为“东方新城”蒙上一层神秘的面纱，而最后接盘的绵世股份，成了这个“资本嫁接土地”游戏的实际受益者。
　　对比“东方新城”土地几年来出让价格的变化，就会明白绵世股份此次投资收获有多大：2004年8月，万科集团（000002）成都公司以3.6亿元投得该片区604亩土地，折合单价每亩60万元，算是当时成都的第二大“地王”了；今年9月14日，成都本土的蓝光地产以总价近17亿元拍得该片区133亩土地，每亩地价已飙升至1270万元！
　　另据有关审计数据显示，2004年底天府新城公司的净资产仅为2亿元，而据绵世股份今年三季度报告披露，其1~9月营业总收入就达到4.66亿元，主要来源于名下“东方新城”及成都西郊郫县两大土地合作开发项目，三季度净利润同比更大幅上升高达3900％。
　　绵世股份股价在10月中旬前得以翻番，一度从每股20多元飙升到60元以上，无疑正是受到这份漂亮的季报的强烈利好刺激。
“新湖系”幕后遥控
　　公开资料显示，郫县犀浦镇占地2100亩的旧城改造项目，是今年1月绵世股份联合香港中新集团取得的，地块计划两年后整理完成。
　　正当绵世股份郫县项目开工之际，9月底，另一家注册地在北京的公司骏腾置业以近40亿元的代价置换重组了成都的汇源通信（000586），让这家以电缆通讯设备制造为主，位居成都市工业50强的企业，摇身变为房地产开发商。
　　“骏腾置业真正看中的，是汇源通信在郫县拥有的6万平方米工业用地，”华夏证券地产分析师陶锋说，“这些地块经过适当‘改造’可作为建设用地出让，汇源这个壳在成都当地多年积累的关系资源，也有利于新股东介入更多的土地开发业务中来。”
　　上述两项投资看似并不相干，其中却大有文章。
　　据知情人士透露，骏腾置业实为绵世股份三大股东之一，而它与另外两大股东丰盈房地产和联合置地，实际上均归联合置地一家控制。一个以一级开发为主业的“联合置地系”呼之欲出。
　　查看绵世股份现任高管名单，一批证券圈内“高段位”的资本玩家赫然在列：董事长李方曾任高盛集团执行董事，总经理郑宽、副总经理胡陇琳、董秘张成均来自海通证券投行部。
　　而“联合置地系”又与近年来叱咤风云的温州资本大鳄“新湖系”渊源甚深。
　　“新湖系”实际控制人为新湖控股有限公司董事长黄伟，新湖创业(600840)、新湖中宝(600208)和哈高科（600095）为“新湖系”打造的三驾马车，三家公司均为借壳上市，且三次“借壳”经历如出一辙——通过“新湖系”旗下关联公司联合控制上市公司、重组剥离附属资产，进而拓展壳公司所在地的房地产市场业务。据哈高科2007年中报显示，北京骏腾为其第二大股东。
　　据浙江圈内人士称，黄伟及其团队均出身证券行业，近年频频游走于资本市场与房地产开发之间，运作手法相当娴熟。新湖创业名下的上海新湖明珠城，新湖中宝名下的苏州新湖明珠城，均是以资本换土地，运作土地升值后拉升公司股价的典型代表。“新湖系”旗下十余家房地产公司，合计土地储备超过480万平方米。
“资本嫁接土地”走钢丝？
　　实际上，仅在成都一地，近年积极介入土地一级开发的公司不在少数，如招商地产（000024）、中信地产、阳光100、世茂集团（600823）、保利地产（600048）、深圳花样年等等，不一而足。今年7月20日，阳光100在成都进行一级开发的一幅366亩土地被香港信和置业（0083.HK）以总价41.4亿元拿走，业内估计该公司可分得利润高达18亿元，其收益比直接从事房地产开发还要高。
　　当然，这些致力于“资本嫁接土地”的开发商们，也意识到这门生意不是包赚不赔的。阳光100副总裁范小冲就承认，土地一级开发的节奏把握和市场出让价等，对操作成败作用至关重要，还有“暗箱操作”等问题也不能从根本上杜绝。
　　“一个出地，一个出钱，共同享受土地溢价这种典型的政企合作开发模式，最核心的是分成时怎么平衡协调各方利益，如果其中一方觉得利益受损，必然导致整个开发无法进行。”一位参与成都土地一级整理的开发商如此总结道。
　　轻车熟路的房地产开发商们尚且担心土地开发的风险，类似“新湖系”遥控的绵世股份这样大搞“砸钱换地、借地圈钱”游戏的资本玩家来说，问题也许更复杂。
　　在华夏证券地产分析师陶峰看来，绵世股份的操作模式，等于是企业垫资替政府办事，至于何时卖地、卖多少地等等主动权都在政府手里，政府的行政效率、规划变化乃至大的政策变化，都是潜在的风险。
　　两年半前被迫吐出“东方新城”这块到口肥肉的北亚实业及其原董事长刘贵亭，显然就是这一冒险游戏的牺牲品。
　　曾任哈尔滨铁路局党委书记的刘贵亭，2002年出任北亚实业董事长，短短两三年内便让集团各项投资遍布全国，但很快便导致资金链告急。2006年4月，共计12家银行起诉北亚及其控股子公司拖欠债务，诉讼案件26起，涉及金额10多亿元，北亚不得不低价转让华东、东北及西南等地房地产项目抵债，刘本人也因为涉嫌受贿等受到公安部通缉。
链接
“新湖系”
　　2004年：新湖集团成功收购哈高科22.49%股份，开始深入东北市场，“新湖系”第三驾马车成型。
　　2003年：中宝股份第一大股东将所持全部股份转让给恒兴力控股，后者实际控制人高存班为新湖集团高管，“新湖系”控制的第二家上市公司成型。
　　2001年~2002年：新湖集团分别在上海、浙江、安徽、辽宁、山东等省市获得大面积土地储备，为日后全国性房地产开发奠定基础。
　　2000年：新湖集团联合旗下宁波嘉源实业持有绍兴百大29%股份，后更名新湖创业；又涉足上海地产投资，接洽普陀区最大旧城改造项目东新村地块，后开发新湖明珠城。
　　1996年：新湖集团运作的第一个地产项目在温州瑞安外滩启动。
　　1994年：温州商人黄伟牵头在杭州成立新湖集团，注册资本人民币2.979亿元。